Een te snelle uitfasering van de hypotheekrenteaftrek kan huishoudens in financiële problemen brengen als de rente stijgt

Jonathan van der Heijden: 27 Maart, 2021

In het kort

• Veel Nederlandse politieke partijen pleitten in hun verkiezingsprogramma voor een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Er bestaat dan ook een grote kans dat de hypotheekrenteaftrek een onderdeel zal uitmaken van het toekomstige Regeerakkoord.
• De timing van het uitfaseren van de hypotheekrente lijkt bovendien ideaal. De rente is de afgelopen jaren steevast gedaald. De lage hypotheekrente betekent - zeker voor annuïtaire hypotheken – dat de stijging van de rentekosten bij uitfasering van de hypotheekrenteaftrek zeer beperkt zal zijn.
• In de VS ligt de hypotheekrente hoger en begint deze weer te stijgen. Het punt van het kijken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente in de VS is dat de huidige lage hypotheekrente niet als een vast gegeven kan worden beschouwd.
• In de Nederlandse hypothecaire regelgeving is hier dan ook expliciet rekening mee gehouden. Voor Nederlandse hypotheken met een rentevastperiode korter dan 10 jaar moet daarom voor de bepaling van de maximale hypotheek gerekend worden met een rente van 5%. Voor hypotheken met een rentevastperiode van 10 jaar of langer mag met de daadwerkelijke rente gerekend worden.
• Het is dan ook belangrijk om te weten of voor hypotheken met een rentevastperiode van 10 jaar of langer de normen ook voldoende bescherming bieden tegen een stijging van de rente naar 5%. Zonder nieuwe veranderingen in de regelgeving zou dit volgens het NIBUD inderdaad het geval zijn. Als ik echter kijk naar de mogelijke forse stijging van de hypotheeklasten bij een uitfasering van de hypotheekrente in 2030 lijkt dit echter niet meer het geval te zijn. Bovendien zijn er natuurlijk nu ook al huishoudens die een relatief hoge rente betalen omdat zij voor een lange periode de hypotheekrente hebben vastgezet.
• Bij een verdere uitfasering van de hypotheekrenteaftrek lijkt het dan ook verstandig de risico’s van toekomstige betalingsproblemen voor bestaande en nieuw af te sluiten hypotheken goed in kaart te brengen.
• Ook is het verstandig om huishoudens die de afgelopen jaren tegen zeer lage rentes een hypotheek hebben afgesloten expliciet te wijzen op de risico’s van een stijgende rente en de mogelijk forse stijging van de netto hypotheeklasten. Deze risico’s nemen namelijk significant meer toe als de hypotheekrente wordt uitgefaseerd dan in de huidige situatie.

Verdere uitfasering van de hypotheekrenteaftrek staat naar verwachting hoog op de agenda bij een nieuw Regeerakkoord

Veel Nederlandse politieke partijen pleitten in hun verkiezingsprogramma voor een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Er bestaat dan ook een grote kans dat de hypotheekrenteaftrek een onderdeel zal uitmaken van het toekomstige Regeerakkoord. Het uitfaseren van de hypotheekrenteaftrek wordt al jarenlang geadviseerd door Nederlandse economen en internationale instanties zoals het IMF en de Europese Commissie. Er wordt hierbij vooral gewezen op de verstoringen die worden veroorzaakt door de hypotheekrenteaftrek. Zo zorgt de hypotheekrenteaftrek bijvoorbeeld tot relatief hoge hypotheekschulden en verstoort het de keuze van huishoudens voor de hoeveelheid woonconsumptie. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal volgen het Centraal Plan Bureau dan ook leiden tot een welvaartswinst.

De timing van het uitfaseren van de hypotheekrente lijkt bovendien ideaal. De rente is de afgelopen jaren steevast gedaald. Niet alleen nieuwe hypotheken hebben hiervan geprofiteerd, ook lopende hypotheken konden profiteren van een lagere rente bij het aflopen van de rentevastperiode of konden hun hypotheek oversluiten. De gemiddelde rente op de uitstaande hypotheekschuld is dan ook gedaald van rond de 5% tijdens de financiële crisis in 2008 tot ongeveer 2,5% nu. Nieuwe hypotheken worden nu gemiddeld afgesloten rond de 1,5%. Het gaat hierbij om gemiddelden. Hypotheken met een Nationale Hypotheek Garantie kunnen bijvoorbeeld al voor minder dan 1% worden afgesloten met een rentevastperiode van 10 jaar.

Figuur 1: Ontwikkelingen Nederlandse hypotheekrente

Bron: Website DNB

De lage hypotheekrente betekent - zeker voor annuïtaire hypotheken – dat de stijging van de rentekosten bij uitfasering van de hypotheekrenteaftrek zeer beperkt zal zijn. Dit komt doordat een groot deel van de hypotheeklasten bestaan uit aflossing op de lening en veel minder uit de betaalde rente. Figuur 1 bevat een illustratie van de impact van uitfasering van de hypotheekrenteaftrek met stappen van 5 procentpunt per jaar (zoals door een aantal partijen in hun verkiezingsprogramma’s is opgenomen) op de netto hypotheeklasten. In dit voorbeeld wordt uitgegaan van een huishouden met een inkomen van 50.000 euro. Dit huishouden wil een (maximale) hypotheek afsluiten, wat neerkomt op een hypotheek van ongeveer 238.000 euro. De rente die wordt betaald is 1,25%.

Figuur 2: Ontwikkelingen hypotheeklasten

Bron: Eigen berekeningen

In dit voorbeeld zijn de hypotheeklasten op het moment van aflsluiten ongeveer 740 euro. Bij het uitfaseren van de HRA zullen de netto lasten uiteindelijk gelijk zijn aan de annuitieit (of indien het EWF niet wordt uitgefaseerd nog een stukje hoger). Dit betekent dat de hypotheeklasten vanaf 2030 rond de 790 euro zullen bedragen. Een stijging van 50 euro. Het verschill met de huidige situatie is nog kleiner. Immers, ook bij een annuiteitenhypotheek lopen de netto lasten gedurende de looptijd op. Dit komt doordat er gedurende de looptijd van de lening wordt afgelost. Dit zorgt ervoor dat er steeds iets minder voordeel wordt genoten van de hypotheekrenteaftrek. In 2030 zouden de netto hypotheeklasten bij ongewijzigd beleid ongeveer 760 euro bedragen. Het verschil met de huidige situatie en een volledige uitfasering van de hypotheekrenteaftrek in 2030 is dan ook maar 30 euro en gedurende de looptijd wordt dit verschil ook alleen maar kleiner. Eind goed al goed, of mogelijk toch niet?

In de VS begint de hypotheekrente weer te stijgen en ligt deze hoger dan in de EU

Ook in de Verenigde Staten is de hypotheekrente de afgelopen jaren tot historisch lage rentes gedaald. Met name het ingrijpen van de Amerikaanse Centrale Bank naar aanleiding van de Coronacrisis heeft de rentes verder doen dalen. Naar aanleiding van ruime stimuleringsmaatregelen en een ingezet economisch herstel zijn de rentes momenteel weer iets aan het stijgen. Sowieso liggen de rentes in de Verenigde Staten hoger dan in de EU. Dit heeft alles te maken met het fors ingrijpende en aanhoudende ondersteunende beleid van de ECB toen de financiële crisis overging op een Europese schuldencrisis.

Figuur 3: Amerikaanse hypotheekrente en rente op 10-jaars Treasury bills

Bron: FRED database

Het is niet de verwachting dat op korte termijn de rentes in de EU gaan stijgen. De ECB zal er nog steeds alles aan gelegen zijn om de rentes laag te houden. Het punt van het kijken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente in de VS is dat de huidige lage hypotheekrente niet als een vast gegeven kan worden beschouwd. De vraag is dan ook niet alleen of de hypotheeklasten nu en straks op basis van de huidige lage rente betaalbaar zijn, maar of deze ook betaalbaar blijven als de hypotheekrente is gestegen. De wereld kan er namelijk over 10 jaar significant anders uitzien, ook in Nederland. Een hypotheekrente van 5% was bijvoorbeeld iets meer dan 10 jaar geleden in Nederland zeer gewoon en in de VS voor de Coronacrisis zelfs redelijk normaal.

Zijn de lasten ook op te brengen als de hypotheekrente weer gaat stijgen?

Het NIBUD publiceert jaarlijks haar advies voor de financieringslastnormen voor het volgende jaar. Dit advies vormt de basis voor de vaststelling van de hypotheeknormen door het Ministerie van Financiën. Bij het bepalen van de financieringslastnormen kijkt het NIBUD of de hypotheeklasten in het jaar van afsluiten betaalbaar zijn. Omdat hypotheeklasten gedurende de looptijd van een hypotheek kunnen variëren bevat het NIBUD ook een analyse of de lasten ook betaalbaar zijn bij een eventuele stijging van de rente 10 jaar na het afsluiten van de hypotheek. De periode van 10 jaar is niet toevallig, want pas als de hypotheekrente voor 10 jaar of langer wordt afgesloten mag met de daadwerkelijke rente worden gerekend. Is de rentevastperiode korter dan moet momenteel met een rente van 5% worden gerekend. Deze vereiste is opgenomen om huishoudens te beschermen tegen een stijging van de hypotheekrente. Het is dan ook van belang om te weten of de normen ook voldoende bescherming bieden als de rente is gestegen naar 5% in het geval een hypotheek is gebaseerd op een rentevastperiode van 10 jaar.

De conclusie van het NIBUD rapport is doorgaans dat de extra hypotheeklasten van een stijging van de rente naar 5% kan worden opgevangen door een te verwachten (netto) inkomensstijging van ongeveer 2%. Dit wordt plausibel geacht omdat de 2% in lijn is met de inflatiedoelstelling van de ECB. Het lijkt er echter op dat er niet veel meer ruimte is om verder nog hogere lasten op te vangen. Een belangrijke reden dat de netto hypotheeklasten minder hard stijgen dan je zou verwachten komt door het bestaan van de hypotheekrenteaftrek. Als deze volgens de plannen tegen die tijd uitgefaseerd zou zijn, dat stijgen de netto hypotheeklasten van het huishouden uit het eerste voorbeeld fors.

Figuur 4: Ontwikkelingen hypotheeklasten bij een rentestijging naar 5% na afloop rentevastperiode

Eigen berekeningen

Omdat de rente fors is gestegen verandert ook de verdeling tussen rente en aflossing. Er zal ineens fors meer rente moeten worden betaald. In de huidige situatie zal een deel van deze schok voor de consument door het recht op hypotheekrenteaftrek worden verzacht. De netto lasten stijgen na 10 jaar dan ook van rond de 760 euro naar rond de 880 euro. Indien de hypotheekrente echter helemaal uitgefaseerd zou zijn dat zouden de netto lasten stijgen van 790 euro tot iets boven de 1100 euro per maand. Een stijging van de netto lasten van bijna 40%.

De uiteindelijke vraag is natuurlijk in hoeverre huishoudens door lagere lasten elders worden gecompenseerd voor het uitfaseren van de hypotheekrenteaftrek. Uiteraard is dit zonder een totaalpakket van een Regeerakkoord een beetje koffiedik kijken, maar het valt niet te verwachten dat de compenserende maatregelen in voldoende mate bescherming zullen bieden voor een significante renteschok. Uiteraard is dit maar één voorbeeld van de vele verschillende mogelijk af te sluiten hypotheeksituaties. Bovendien zijn er natuurlijk nu ook al huishoudens die een relatief hoge rente betalen omdat zij voor een lange periode de hypotheekrente hebben vastgezet. Het geleidelijk uitfaseren van de hypotheekrente zou mogelijk voor een deel van deze groep al eerder tot betalingsproblemen kan leiden. Een verzachtende omstandigheid voor deze groep is dat het hier veelal niet gaat om annuïtaire hypotheken, terwijl de hypotheeknormen altijd al zijn uitgegaan van een annuïteitenhypotheek. Er is dus meer buffer om een eventuele schok op te vangen omdat er niet of minder wordt afgelost. Het is natuurlijk mogelijk dat huidige annuïtaire hypotheken hun hypotheek bij een forse rentestijging en uitfasering van de hypotheekrenteaftrek ook willen omzetten naar een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Dit zou de betaalbaarheid van de hypotheeklasten aanzienlijk kunnen verbeteren. Gegeven de sterke wens om de Nederlandse hypothecaire schuldenberg af te bouwen lijkt dit echter niet direct een wenselijk scenario.

Advies

Het uiteindelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is op lange termijn een positieve ontwikkeling. Bij een verdere uitfasering van de hypotheekrenteaftrek lijkt het echter wel verstandig de risico’s van betalingsproblemen voor bestaande en nieuw af te sluiten hypotheken goed in kaart te brengen. Dit zou kunnen leiden tot een aanpassing van het tempo van de uitfasering van de hypotheekrenteaftrek. Bij een verdere uitfasering van de hypotheekrenteaftrek is het in ieder geval verstandig om de financieringslastnormen expliciet rekening te laten houden met deze verandering. Nu worden de normen namelijk in principe gebaseerd op de betaalbaarheid van de hypotheeklasten in het jaar dat de hypotheek wordt afgesloten. Ook is het verstandig om huishoudens die de afgelopen jaren tegen zeer lage rentes een hypotheek hebben afgesloten expliciet te wijzen op de risico’s van een stijgende rente en de mogelijk forse stijging van de netto hypotheeklasten. Deze risico’s nemen namelijk significant meer toe dan in de huidige situatie.