Nederlandse verzilverhypotheken in opmars, wat kan worden geleerd van de problemen in de VS?
Jonathan van der Heijden: 8 Januari, 2021
In het kort
- In Nederland zijn verzilverhypotheken in opkomst. Een verzilverhypotheek is een lening voor ouderen die pas wordt afgelost als de woning wordt verkocht.
- In de Verenigde Staten bestaan deze al een lange tijd. Ondanks door de overheid vastgestelde regels in de VS hebben zich in het verleden echter veel problemen voorgedaan met verzilverhypotheken.
- De relatief hoge kosten en ongewenste gevolgen bij veranderende omstandigheden doen denken aan de Nederlandse woekerpolissen of MKB-rentederivaten. Het blijkt dat Amerikaanse consumenten het product - ondanks verplichte cursussen en advies – maar moeilijk kunnen doorgronden.
- De Nederlandse verzilverhypotheken komen in verschillende vormen, maar ook hier kunnen ze in sommige gevallen als zeer risicovol worden beschouwd. Het gaat dan vooral om hypotheken waarbij de consument het risico loopt de woning gedwongen te moeten verkopen.
- Het grote probleem is dat deze consumenten geen handelingsperspectief meer hebben. Ze kunnen niet zomaar weer gaan werken en hun inkomen is te laag om ergens anders een geschikte (huur)woning te vinden.
- De Nederlandse overheid kan overwegen om - net als in de Verenigde Staten - een achtervang te creëren voor leningen waarbij de waarde van de lening hoger uitkomt dan de waarde van de woning. Aanvullend voordeel is dat de voorwaarden zo kunnen worden vormgegeven dat het consumentenbelang vooropstaat. Een voor de hand liggende invulling voor deze achtervang is deze onder te brengen bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
- Ervaringen uit de VS laten zien dat zelfs een relatief veilig verzilverhypotheekproduct al kan leiden tot onwenselijke situaties. Naast een goed product lijkt goede advisering minstens net zo belangrijk. Een eventueel vervolgonderzoek van de AFM naar de markt voor verzilverhypotheken zou dan ook de rol van adviseurs kunnen meenemen.
Door de sterk gestegen huizenprijzen hebben veel Nederlanders veel vermogen in hun huis zitten. Dit vermogen is echter vaak moeilijk aan te spreken. Een manier om toch over dit vermogen te beschikken is een lening bij een bank af te sluiten en af te spreken dat deze lening wordt afbetaald bij verkoop van de woning. De rente die moet worden betaald op deze lening wordt bij de schuld opgeteld zodat de consument nu geen enkele betaling aan de bank hoeft te voldoen. Dergelijke leningen worden ook wel verzilverhypotheek of opeethypotheek genoemd (Zie Box 1). Het kan een uitkomst zijn voor de wereldreis die je altijd nog had willen maken, het aanpassen van de woning voor als je minder mobiel wordt of voor die schenking die je nu alvast graag aan je kinderen wil doen. Er kleven echter ook belangrijke nadelen aan dergelijke producten waar de consument goed van op de hoogte moet zijn.
Tot voor kort waren verzilverhypotheken nauwelijks beschikbaar in Nederland. De afgelopen tijd zijn er echter steeds meer financiële instellingen die een verzilverhypotheek aanbieden. De AFM heeft daarom onlangs onderzoek gedaan naar de productkenmerken van Nederlandse verzilverhypotheken. De AFM is kritisch over het huidige productaanbod. Zo stelt de toezichthouder dat er onvoldoende is nagedacht voor wie het product wel en niet geschikt is. Zijn de effecten van veranderende marktomstandigheden, zoals een daling van de huizenprijzen, te beperkt onderzocht. En was de informatieverstrekking aan consumenten niet altijd correct en duidelijk. Deze bevindingen sluiten aan bij de problematiek van verzilverhypotheken in de VS.
Box 1: Hoe werkt een verzilverhypotheek?
Een verzilverhypotheek is een lening, welke pas wordt afbetaald bij verkoop van de woning. De rente die moet worden betaald op deze lening wordt bij de schuld opgeteld zodat de consument nu geen enkele betaling aan de bank hoeft te voldoen. Het maximaal te lenen bedrag is altijd een stuk lager dan de waarde van de woning. Bij verkoop moet namelijk het geleende bedrag plus de opgebouwde rente worden terugbetaald. Het maximaal te lenen bedrag hangt dan ook af van meerdere factoren. Hoe oud is de consument? Kan de consument in het huis blijven wonen, ook als het maximale bedrag is benut? Hoe hoog is het rentepercentage?
Consumenten kunnen bij een verzilverhypotheek ervoor kiezen het hele bedrag wat zij zouden kunnen nemen in één keer op te nemen. Dit hoeft echter niet. Consumenten kunnen ook kiezen voor een periodieke uitkering door bijvoorbeeld maandelijks of jaarlijks een bedrag op te nemen. Het is voor consumenten een stuk duurder als het bedrag in één keer wordt opgenomen. Dit komt doordat er rente moet worden betaald over het opgenomen bedrag. Doordat er elk jaar meer rente bij de schuld wordt opgeteld wordt de lening steeds duurder, dit wordt ook wel het rente-op-rente effect genoemd. Zie figuur 1 en 2 voor een vergelijking van een maximaal op te nemen verzilverypotheek van 100.000 euro.
Consumenten kunnen naast het op te nemen bedrag ook mogelijk kiezen voor een vaste rente of een variabele rente. Bij een vaste rente staat de rente gedurende de hele looptijd van de lening vast. Bij een variabele rente wordt de rente periodiek, vaak jaarlijks, aangepast. Ook bij het kiezen voor een rentevastperiode kunnen de rentekosten voor consumenten aanzienlijk verschillen. Als consumenten kiezen voor een vaste rente zijn ze vaak een stuk duurder uit. Dit komt doordat een vaste rente normaalgesproken hoger is dan een variabele rente. Het effect van de hogere vaste rente wordt versterkt door het eerdergenoemde rente-op-rente effect.
Onderstaand een illustratie van de totale kosten van de lening en het effect op het vermogen van een consument. Een consument wil graag een verzilverhypotheek en wil maximaal 100.000 euro vermogen uit zijn woning halen. Als de consument dit in één keer doet, dan begint de rente meteen snel op te lopen. Uiteindelijk is nog een overwaarde over van ongeveer de helft van de waarde van de woning. Als de consument kiest voor een periodieke uitkering dan is de uiteindelijk verschuldigde rente een stuk minder. Dit zorgt ervoor dat de consument meer overwaarde op de woning overhoudt vergeleken met het in één keer opnemen van de lening.
Figuur 1: Ontwikkeling van schuld en vermogen bij een eenmalige uitkering
Figuur 2: Ontwikkeling van schuld en vermogen bij een periodieke uitkering
Bron: Eigen berekeningen. Het betreft een woning met een waarde van 300.000 euro. Op de woning rust momenteel geen hypotheek. Voor de verzilverhypotheek waarbij het geld in één keer wordt opgenomen is gerekend met een rente van 3%. Voor de verzilverhypotheek waarbij periodiek geld wordt opgenomen is gerekend met een rente van 3.5%. In beide gevallen wordt nominaal 100.000 euro opgenomen.
In de VS bestaan deze hypotheken al sinds het begin van de jaren negentig en worden deels door de overheid gefaciliteerd. In de Verenigde Staten zijn bijna alle verzilverhypotheken afgesloten onder het Home Equity Conversion Mortgage (HECM) programma (zie Box 2). Dit programma werd eind jaren 80 geïntroduceerd om Amerikaanse ouderen met een laag inkomen te helpen hun vermogen in het huis te gebruiken na hun pensionering. Al sinds het begin was een van de voorwaarden bij de lening dat deze niet terugbetaald hoeft te worden tot de dood of verkoop van de woning. Ook is al sinds het begin van het programma advisering verplicht voor afnemers van een HECM-hypotheek. Toch zijn deze hypotheken niet populair. Jaarlijks worden er rond de 40.000 HECM-hypotheken in de Verenigde Staten afgesloten (Figuur 3).
Figuur 3: Aantal HECM-hypotheken in de VS
Bron: Eigen berekeningen o.b.v data van het US Department of Housing and Urban Development. 2021 is het aantal tot nu toe.
Problemen op de Amerikaanse markt voor verzilverhypotheken
Ondanks door de overheid vastgestelde regels hebben zich in het verleden namelijk veel problemen voorgedaan met verzilverhypotheken in de Verenigde Staten. De relatief hoge kosten en ongewenste gevolgen bij veranderende omstandigheden doen denken aan het Nederlandse woekerpolisdossier of de MKB-rentederivaten. Veel Amerikanen rond de armoedegrens – maar wel met een eigen woning - werden middels reclames op televisie verleid tot het aanvragen van een verzilverhypotheek. Zij werden vooral gewezen op makkelijk te verkrijgen ‘extra geld’ en de belofte dat er zorgeloos kon worden genoten van hun oude dag. Het kon zelfs voorkomen dat er in arme wijken van deur tot deur langs werd gegaan en werd gekeken naar de staat van onderhoud van de woning. Als de woning in slechte staat was werd er aangebeld en voorgesteld de benodigde reparaties middels een opeethypotheek te betalen. Zodra de consumenten echter niet konden voldoen aan het betalen van de verzekeringspremie of de belasting op de woning werd echter snel overgegaan op gedwongen verkoop van de woning. Door het rent-op-rente effect was er vaak niets meer over van de overwaarde van de woning. Een groot aanvullend probleem is dat het voor deze consumenten met een laag inkomen moeilijk is om een betaalbare (huur)woning te vinden. Zij kwamen immers vaak al niet in aanmerking voor een reguliere hypotheek door het lage inkomensniveau.
Box 2: Home Equity Conversion Mortgage (HECM) in de Verenigde Staten
In de Verenigde Staten zijn bijna alle verzilverhypotheken afgesloten onder het Home Equity Conversion Mortgage (HECM) programma. Dit programma werd eind jaren 80 geïntroduceerd om Amerikaanse ouderen met een laag inkomen te helpen hun vermogen in het huis te gebruiken na hun pensionering. Al sinds het begin was een van de voorwaarden bij de lening dat deze niet terugbetaald hoeft te worden tot de dood of verkoop van de woning. Ook is al sinds het begin van het programma advisering verplicht voor afnemers van een verzilverhypotheek.
Omdat consumenten in hun woning kunnen blijven wonen, kan het voorkomen dat de lening na verloop van tijd hoger is dan de waarde van de woning. In dit geval kan de lening door de kredietverschaffer worden overgedragen aan de Federal Housing Agency (FHA). De FHA werkt analoog aan de NHG. Bij het afsluiten van een verzilverhypotheek wordt door de consument een premie betaald. Deze bedraagt eenmalig 2% van de waarde van de woning. Daarnaast wordt jaarlijks ongeveer 1% van de hoogte van de lening op dat moment in rekening gebracht. Van deze premie worden eventuele verliezen in de portefeuille van de FHA gedekt.
Om in aanmerking te komen voor een verzilverhypotheek onder de HECM moet de consument aan een aantal voorwaarden voldoen. De consument moet tenminste 62 jaar zijn, in het huis wonen, en geen of een geringe uitstaande hypotheekschuld hebben. Aanvullend vindt er een toets plaats of de consument de kosten die komen kijken bij de woning kan betalen, zoals de jaarlijkse belasting op de woning en eventuele onderhoudskosten. De hoogte van de lening hangt af van de leeftijd, waarde van de woning en rentestand. Het gemiddelde maximale te lenen bedrag lag in 2020 rond de 50% van de waarde van de woning. Bovendien is er een limiet gesteld aan wat er in het eerste jaar kan worden opgenomen.
Als een consument in aanmerking komt voor een HECM-hypotheek kan worden gekozen uit meerdere uitbetalingsplannen. Het bedrag kan in één keer worden opgenomen. Ook kan worden gekozen voor uitbetaling van een vast bedrag per maand zolang de consument in de woning leeft of een vast bedrag per maand voor een vooraf bepaalde periode. Tot slot kan ook worden gekozen voor een kredietlijn waarbij de consument zelf bepaalt hoeveel en wanneer geld wordt opgenomen. Een combinatie van plannen is ook mogelijk. Alleen bij het opnemen van het bedrag in één keer kan worden gekozen voor een vaste rente. Deze optie is de laatste jaren door wijzigingen in de voorwaarden behoorlijk ontmoedigt omdat het relatief de meeste risico’s voor consumenten met zich meebracht.
De consument moet gedurende de looptijd van de lening ook aan een aantal voorwaarden voldoen. De belangrijkste voorwaarde is dat belastingen op de woning en de jaarlijkse verzekeringspremie tijdig wordt voldaan. Daarnaast moet het huis goed onderhouden worden. Indien de consument zich niet aan de voorwaarden houdt kan de woning toch door de kredietverstrekker verkocht worden ook als er geen sprake is van verhuizing of overlijden. Van alle hypotheken die de afgelopen jaren worden afbetaald ligt het aantal gedwongen verkopen omdat niet aan de financiële verplichtingen werd voldaan op ongeveer 10%.
Onderstaande figuren geven een globaal overzicht van de kenmerken van de markt voor HECM-hypotheken in de VS. De rente op een HECM-hypotheek in 2020 lag met name tussen de 3 en 4% (Figuur 4). Het overgrote merendeel van de HECM-hypotheken werd afgesloten met een variabele rente (Figuur 5). In tegenstelling tot een reguliere hypotheek is dit vaak ook de beste keuze voor een consument. Immers een vaste rente ligt vaak hoger dan een variabele rente. Omdat er sprake is van een rente-op-rente effect leidt een hogere vaste rente al snel tot een harder oplopende schuld. Bovendien hoeft de consument in de VS niet gedwongen het huis te verkopen als de waarde van de lening hoger is dan de waarde van de woning. Dit betekent dat er geen grote risico’s zijn als de rente toch zou stijgen. De waarde van de woningen met een HECM- hypotheek ligt in de meeste gevallen tussen de 200.000 en 500.000 dollar (Figuur 6). Van deze waarde kan ongeveer de helft worden opgenomen door de consument (Figuur 7).
Figuur 4: Rente op HECM-hypotheken in 2020
Figuur 5: Rentetype op HECM-hypotheken in 2020
Figuur 6: Waarde van de woning HECM-hypotheken in 2020
Figuur 7: Percentage van de waarde van de woning dat kan worden opgenomen
Bron: Eigen berekeningen o.b.v data van het US Department of Housing and Urban Development.
Ook het niet kunnen blijven wonen in de woning door de partner heeft tot veel problemen geleid. Vaak was de verzilverhypotheek alleen op naam van de hoofdkostwinner. Op het moment van overlijden moet volgens de voorwaarden de schuld worden afgelost. Vaak is er niets meer over van de overwaarde van de woning en heeft de partner geen middelen om zelf de schuld te herfinancieren. Verkopen is dan de enige optie. Hoewel er geen risico is op een restschuld geldt ook in deze situatie dat het moeilijk is voor de partner om überhaupt nog een betaalbare woning te kunnen vinden.
Een ander probleem is dat een verzilverhypotheek het nagenoeg onmogelijk maakt voor consumenten om in de toekomst te verhuizen. De schuld loopt door het rente-op-rente effect snel op. Zeker als er is gekozen voor een hypotheek waarbij direct het bedrag in zijn geheel wordt opgenomen. Bij verhuizing moet de verzilvehypotheek in zijn geheel worden afgelost. Dit zorgt ervoor dat een groot deel van de overwaarde is verdampt. Omdat het gaat om consumenten met een laag inkomen en geen vermogen is het vinden van een nieuwe (huur)woning bijna niet mogelijk. Tot slot zijn ouderen en erfgenamen bij overlijden teleurgesteld dat er geen overwaarde van de woning meer over is om over te dragen aan de erfgenamen. Vaak is door het rente-op-rente effect de volledige overwaarde benut. Hoewel de erfgenamen doorgaans niet blijven zitten met een restschuld is dit wel een van de belangrijkste factoren om geen verzilverhypotheek te willen afsluiten.
Voor wie is een verzilverhypotheek eigenlijk interessant?
De Amerikaanse verzilverhypotheken kwamen dus niet altijd terecht bij de juiste consumenten of hadden gevolgen die de consument bij het aangaan van de lening niet begreep. De gevolgen hiervan kunnen groot zijn. Toch zijn verzilverhypotheken niet per sé een slecht product. Een van de belangrijkste voordelen van een verzilverhypotheek is dat het ouderen de mogelijkheid biedt hun consumptie te spreiden over hun levenscyclus en tegelijkertijd in hun woning kunnen blijven wonen. Het vermogen dat je hebt opgebouwd in je huis kan namelijk niet altijd worden gebruikt om te consumeren. Dit geldt vooral voor huishoudens die onvoldoende inkomen hebben na hun pensioen om de lasten te dragen van een reguliere hypotheek. Voor deze huishoudens kan een verzilverhypotheek een uitkomst bieden.
Mocht de consument in de toekomst nog willen verhuizen, dan is een verzilverhypotheek naar verwachting toch niet geschikt. Dit komt doordat de schuld door het rente-op-rente effect snel oploopt. Dit zorgt ervoor dat bij eventuele verkoop geen of slechts beperkte overwaarde aanwezig is. Doordat consumenten een laag pensioeninkomen hebben én niet in aanmerking komen voor een reguliere hypotheek zijn zij aangewezen op een huurwoning. Het kan lastig zijn om een geschikte en betaalbare huurwoning te vinden voor ouderen met een laag inkomen.
Voor consumenten die de maandelijkse kosten van een reguliere hypotheek wel kan dragen is een verzilverhypotheek eigenlijk niet geschikt. Dit komt vooral door de relatief hoge kosten. Zo ligt de rente bij een verzilverhypotheek doorgaans hoger dan bij een reguliere aflossingsvrije hypotheek. Daarnaast loopt de schuld snel op door het rente-op-rente effect. Tot slot kan er ook sprake zijn van hogere kosten bij het afsluiten van de hypotheek, bijvoorbeeld een verplichte verzekeringspremie. Indien een consument de relatief lage lasten van een aflossingsvrije hypotheek kan dragen is dit doorgaans een beter passend product, zelfs als deze consument geen hogere maandlasten wenst. Immers, een deel van de aflossingsvrije lening zou de consument zelf opzij kunnen zetten om de rente van te betalen.
Welke (economische) factoren belemmeren de werking van verzilverhypotheken?
Een belangrijk risico voor consumenten is dat zij onvoldoende het product en de kosten daarvan kunnen doorgronden. De complexiteit kan ervoor zorgen dat consumenten niet overgaan tot het afsluiten van een verzilverhypotheek omdat zij het product onvoldoende snappen. Aan de andere kant kan het ook voorkomen dat de informatievoorsprong door kredietverstrekkers en adviseurs wordt gebruikt om consumenten juist wel een verzilverhypotheek te laten afsluiten terwijl dat eigenlijk niet passend is bij hun financiële situatie.
Een belangrijk risico voor kredietverstrekkers van verzilverhypotheken is in economische termen anti-selectie. Het zijn vooral consumenten die niet in aanmerking kwamen voor andere vormen van krediet voor wie een opeethypotheek interessant is. Deze groep is financieel relatief kwetsbaar. De kans is dan ook groot dat bij deze groep het vaker voorkomt dat het onderhoud van de woning achterstallig is of dat verzekeringspremies niet worden betaald. Een belangrijk aanvullend risico voor kredietverschaffers is het gedrag van consumenten nadat de verzilverhypotheek is verstrekt (in economische termen moreel gevaar). Vooral in het geval de maximale waarde van de woning is benut bestaat er weinig prikkel meer voor de huiseigenaar om de woning goed te onderhouden of de verzekeringspremie te betalen. De mogelijkheden voor de hypotheekverstrekker om dit risico te beperken is vanuit maatschappelijk reputatie-risico beperkt. Het gedwongen verkopen van een woning van een oudere consument, die vaak ook nog eens geen plek heeft om naartoe te gaan, kan voor veel negatieve publiciteit zorgen. Het is dan ook geen wonder dat de grootste verstrekker van verzilverhypotheken in de VS – Wells Fargo- uit de markt is gestapt.
Naast het bestaan van anti-selectie en moreel gevaar vormt ook de looptijd van de lening en de waarde van het onderpand een grote onzekerheid voor kredietverstrekkers. Het is immers van tevoren onzeker wanneer iemand komt te overlijden. Het kan zomaar zijn dat een consument ouder wordt dan honderd jaar en de waarde van de woning bij lange na niet toereikend zal blijken om de lening bij overlijden af te lossen. Ook is de ontwikkeling van de waarde van de woning volatiel. Tijdens de financieel economische crisis van 2008/2009 hebben we bijvoorbeeld gezien dat een huizenprijsdaling van meer dan 20% zomaar mogelijk is.
De grote onzekerheden die gepaard gaan met verzilverhypotheken zorgt ervoor dat kredietverschaffers een behoorlijke premie vragen bij het verstrekken van een verzilverhypotheek. Bovendien kunnen kredietverstrekkers ook geneigd zijn om een niet een al te grote portefeuille van verzilverhypotheken op de balans te willen nemen om eventuele verdere risico’s verder te beperken. De combinatie van een moeilijk te doorgronden product voor de consument en de onzekerheden aan de kant van de kredietverschaffer kan ertoe leiden dat er minder transacties tot stand komen dan maatschappelijk gezien optimaal is.
Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten voor het toezicht op verzilverhypotheken?
Toezicht op de productontwikkeling, de informatieverstrekking en de distributie is van groot belang om de risico’s voor consumenten te beperken. Dat dit zeker nodig is laat het recente onderzoek van de AFM naar de markt voor verzilverhypotheken duidelijk zien. Ook de ervaringen in de VS laten zien dat het in de praktijk nog best moeilijk kan zijn om alle risico’s goed te ondervangen. Een deel van de problematiek is middels regulering opgelost. Doordat er eisen kunnen worden gesteld aan de voorwaarden voor een HECM-hypotheek kan het consumentenbelang deels worden afgedwongen. Voorwaarden hiervan zijn beperkingen aan het in één keer opnemen van een HECM-hypotheek. Dit is belangrijk omdat consumenten bij onverwachte uitgaven nog ruimte hebben om extra te kunnen lenen. Ook zijn de regels aangepast zodat de partner ook na overlijden van de partner in de woning moet kunnen blijven wonen.
Toch blijft het in de praktijk moeilijk om alle risico’s van een verzilverhypotheek goed uit te leggen aan consumenten. Het Amerikaanse Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) heeft in 2012 uitvoering onderzoek gedaan naar de werking van de markt voor verzilverhypotheken. Een van de belangrijkste conclusies is dat het een zeer ingewikkeld product blijft voor consumenten. De verplichte cursus, advisering en informatie-documentatie is vaak nog steeds niet afdoende om het product goed te kunnen begrijpen. Aanvullend draagt een groei van het aantal mogelijkheden bij aan de complexiteit van het product. Het is voor consumenten daardoor moeilijk om de beste keuze te maken.
In Nederland is het aanbod van verzilverhypotheken nog diverser dan in de VS. Er is immers geen standaard verzilverhypotheekproduct. De risico’s kunnen daardoor in Nederland ook een stuk hoger zijn. Wat mij betreft zijn er twee scenario’s die zoveel als mogelijk moeten worden voorkomen:
- Een consument moet gedwongen de woning verkopen
- De consument wil verhuizen, maar kan dit niet meer doordat de hele overwaarde is verdampt
Het valt te verwachten dat consumenten bij het huidige diverse aanbod zelf niet altijd de juiste keuze zullen maken. Ervaringen in de VS laten zien dat verplichte documentatie en de beschermende werking van de HECM-hypotheek vaak nog steeds onvoldoende borgt dat consumenten het best passende product afsluiten. Goede advisering is daarom van groot belang. Hoewel het AFM-onderzoek als eerste stap vooral heeft gekeken naar het product, lijkt het verstandig bij een eventueel toekomstig onderzoek ook expliciet stil te staan bij de advisering.
Is er aanvullend nog iets wat de overheid zou kunnen of moeten doen?
Er kunnen naast het beschermen van de consument aanvullende redenen zijn voor de overheid om de markt voor verzilverhypotheken te stimuleren. Een goed functionerende markt voor opeethypotheken kan namelijk aanvullende positieve externe effecten hebben. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de woning moet worden aangepast voor zorgbehoeften en hier geen geld voor is. Een aanvullend positief extern effect hiervan is dat de relatief duurdere zorg in een verpleeghuis dan niet nodig is. Ook kan een verzilverhypotheek worden gebruikt indien de woning door achterstallig onderhoud of funderingsproblemen anders onbewoonbaar zou worden. Dit leidt ertoe dat andere woningen in de nabijheid ook profiteren van een aantrekkelijker woonomgeving. Tot slot zouden opeethypotheken ook kunnen bijdragen aan de verduurzaming van de woning voorraad. Een bijkomend voordeel voor de consument is dan dat er ook geld bespaard kan worden op de energierekening. Het lagere energieverbruik is een positief extern effect voor de maatschappij.
De Nederlandse overheid kan - met het oog op consumentenbescherming en (positieve) externe effecten – daarom overwegen om de markt voor verzilverhypotheken te ondersteunen. De overheid kan dit doen naar het voorbeeld van de Verenigde Staten. Namelijk door een achtervang te creëren voor leningen waarbij de waarde van de lening hoger is dan de waarde van de woning. Dit voorkomt dat consumenten mogelijk worden gedwongen uit hun woning te verhuizen of blijven zitten met een restschuld. Voor kredietverschaffers betekent dit dat het langlevenrisico en het risico van dalende huizenprijzen wordt overgeheveld naar de overheid. Hoewel sommige aanbieders hier zelf al een verzekering voor hebben, zouden de kosten hiervan lager kunnen liggen als de risico’s worden gedeeld onder alle aanbieders en de overheid als achtervang fungeert. Aanvullend voordeel is dat de voorwaarden zo kunnen worden vormgegeven dat het consumentenbelang vooropstaat. Een voor de hand liggende invulling voor deze achtervang is deze onder te brengen bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).